Die Anfangsphase einer Unternehmensgründung in Österreich ist eine Zeit knapper Ressourcen. Gründerinnen und Gründer agieren oft mit begrenztem Startkapital, das sie strategisch einsetzen müssen, um ihr Geschäftsmodell zu entwickeln und am Markt zu etablieren.
Hohe Anfangskosten, die nicht direkt in die operative Tätigkeit fließen, stellen dabei eine signifikante Belastung dar. Eine der größten einmaligen Investitionen bei der Anmietung von Geschäftsräumen ist die Maklerprovision. Sie bindet Liquidität, die stattdessen für wesentliche Bereiche wie Marketing, Materialeinkauf oder die Einstellung der ersten Mitarbeiter zur Verfügung stehen könnte.
Für ein junges Unternehmen, das etwa ein 100 m² großes Büro in Wien für 1.500 Euro Nettomiete anmietet, beläuft sich die Provision von drei Bruttomonatsmieten schnell auf einen Betrag im hohen vierstelligen Bereich, noch bevor der erste Euro Umsatz generiert wurde. Eine provisionsfreie Immobilie zu finden ist also gerade für Gründer ein echter Startvorteil!
Die gesetzlichen Obergrenzen für Provisionen und wie sie berechnet werden
In Österreich sind die gesetzlichen Höchstgrenzen für Maklerprovisionen bei Gewerbeimmobilien klar geregelt, auch wenn sie keine Fixpreise darstellen. Bei Mietverträgen hängt die Höhe von der Laufzeit ab: für unbefristete Mietverträge oder solche mit einer Dauer von mehr als drei Jahren darf die Provision maximal drei Bruttomonatsmieten betragen. Bei Verträgen mit einer Befristung zwischen zwei und drei Jahren liegt die Obergrenze bei zwei Bruttomonatsmieten, während bei einer Befristung von weniger als zwei Jahren nur eine Bruttomonatsmiete als Provision anfallen darf.
Die Berechnungsgrundlage ist dabei die sogenannte Bruttomonatsmiete. Sie setzt sich aus dem Nettomietzins, den Betriebskosten und weiteren Entgelten zusammen, allerdings ohne die gesetzliche Umsatzsteuer. Erst auf den Gesamtbetrag der Provision werden zusätzlich 20 Prozent Umsatzsteuer erhoben. Auch bei Kaufverträgen gibt es Obergrenzen. Bei einem Kaufpreis von über 48.448,51 Euro ist die Provision für Käufer und Verkäufer auf jeweils maximal drei Prozent des Kaufpreises limitiert, zuzüglich der 20 Prozent Umsatzsteuer.
Das Bestellerprinzip und der Irrtum bei Gewerbeimmobilien
Ein weit verbreiteter Irrtum in der Gründerszene ist die Annahme, dass das sogenannte „Bestellerprinzip“ auch für Gewerbeimmobilien gilt. Tatsächlich wurde diese Gesetzesänderung, die am 1. Juli 2023 in Kraft trat, ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt. Sie bewirkt, dass die Partei die Maklerprovision bezahlt, die den Makler zuerst beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Für Kauf- und Gewerbeimmobilien sind die Bestimmungen des Bestellerprinzips jedoch ausdrücklich ausgenommen. Das bedeutet für Gründerinnen und Gründer, dass die Maklerkosten bei der Suche nach einem Büro, einer Praxis oder einer Lagerhalle weiterhin eine eigenständige und bewusste Herausforderung darstellen. Eine strategische und gezielte Suche nach provisionsfreien Angeboten ist daher unerlässlich.
Provisionsfreie Immobilien finden – so geht’s
Die gezielte Suche nach provisionsfreien Immobilien ist eine essenzielle Strategie, um bei der Unternehmensgründung die Maklerkosten zu sparen und die Liquidität zu sichern. Diese Suche erfordert eine aktive Vorgehensweise. Eine der effektivsten Methoden ist die Nutzung von Online-Portalen, die sich auf provisionsfreie Angebote spezialisiert haben. Diese Plattformen bringen Eigentümer und Suchende direkt zusammen.
Ein Vorteil dieser Portale ist die Möglichkeit, kostenlose Suchaufträge einzurichten. Diese benachrichtigen Gründer automatisch per E-Mail, sobald eine passende Immobilie verfügbar ist – oftmals, bevor das Inserat auf anderen Kanälen publiziert wird. Auch Makler selbst bieten gelegentlich provisionsfreie Objekte an, wenn sie beispielsweise im Auftrag eines Bauträgers oder direkt aus dem eigenen Bestand vermieten.
Unternehmensnetzwerke, regionale Zeitungen und Social Media
Eine vielversprechende Strategie ist der Blick über den Tellerrand der Immobilienportale. Lokale und regionale Zeitungen und deren Online-Portale sind oft eine unterschätzte Quelle für private Inserate, da Eigentümer hier direkt veröffentlichen, ohne einen Makler zu beauftragen. Für Gründer in Österreich sind zudem Plattformen der Wirtschaftskammern und Standortagenturen wertvolle Anlaufstellen. Auch professionelle Netzwerke wie LinkedIn oder spezielle Facebook-Gruppen für die lokale Gründerszene können durch persönliche Kontakte und Empfehlungen zum entscheidenden Hinweis führen.
Die direkte Ansprache von Eigentümern und die Vorteile des Erstkontakts
Eine der proaktivsten Strategien ist die direkte Ansprache von Eigentümern. Das gilt besonders für Gewerbeparks und Industriezentren. Indem man die Eigentümer oder Hausverwaltungen in einer potenziell passenden Lage persönlich kontaktiert, kann man Objekte finden, die gar nicht erst öffentlich beworben werden. Diese „Off-Market“-Immobilien bieten einen entscheidenden Vorteil: Man umgeht nicht nur die Maklerprovision, sondern hat oft auch bessere Verhandlungsmöglichkeiten. Der direkte Kontakt ermöglicht es, die individuellen Wünsche des Unternehmens genau zu kommunizieren und eine vertrauensvolle Beziehung zum Vermieter aufzubauen, was in der oft angespannten Immobiliensituation von großem Wert sein kann.
Die passende Gewerbeimmobilie finden – ein Überblick der wichtigsten Arten
Die Wahl der richtigen Gewerbeimmobilie hängt stark von der Art des Geschäfts ab. „Gewerbeimmobilie“ ist ein Sammelbegriff für rechtlich und funktional sehr unterschiedliche Objekttypen. Eine falsche Wahl kann nicht nur den Geschäftsbetrieb behindern, sondern auch teure Konsequenzen nach sich ziehen.
Büros, Praxen und Kanzleien: spezifische Anforderungen und Märkte
Büroflächen in Österreich variieren stark in Miete und Ausstattung, von flexiblen Coworking-Spaces bis hin zu traditionellen Büroetagen. Die monatlichen Nettomieten pro Quadratmeter liegen in Wien im Durchschnitt bei 15 bis 16 Euro, in der City können Spitzenmieten von bis zu 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. In älteren Gebäuden oder weniger zentralen Lagen beginnen die Mieten oft bei ca. 9 Euro pro Quadratmeter.
Die Mieten in Salzburg liegen im Bereich von 9 bis 15 Euro pro Quadratmeter, wobei es auch hier erhebliche Abweichungen gibt. Praxen und Kanzleien haben über die allgemeinen Büronormen hinausgehende, berufsrechtliche Anforderungen. Eine Arztpraxis muss baulich oft Barrierefreiheit bieten, hygienische Standards erfüllen und über separate Sanitärbereiche verfügen. Die Lagerung von Medizinprodukten und die Ausstattung mit bestimmten Geräten unterliegen strengen Auflagen.
Eine Anwaltskanzlei ist an die Vorschriften der Rechtsanwaltsordnung (RAO) gebunden, die spezifische Vorgaben regelt. Eine voreilige Anmietung ohne Prüfung der Eignung kann so zu kostspieligen Umbauten oder einer fehlenden Genehmigung führen.
Lagerhallen und Produktionsstätten: bauliche und rechtliche Besonderheiten
Lagerhallen und Produktionsstätten stellen ganz andere Anforderungen. Hier sind vor allem die baulichen Gegebenheiten wie Statik, Traglast, Hallenhöhe sowie die Anzahl und Qualität der Tore entscheidend. Die Mieten pro Quadratmeter sind in der Regel geringer als bei Büros und bewegen sich je nach Standort und Infrastruktur zwischen ca. 6 und 11 Euro.
Die größte rechtliche Hürde bei diesen Immobilien ist die Betriebsanlagengenehmigung nach der Gewerbeordnung (GewO). Eine Genehmigung ist erforderlich, wenn von der Anlage potenzielle Gefahren oder Belästigungen ausgehen. Der Kauf oder die Anmietung eines Objektes vor Erteilung dieser Genehmigung erfolgt stets auf eigenes Risiko und kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Standort nicht genutzt werden darf.
Mieten oder Kaufen? Eine umfassende Analyse für Gründer
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist für Gründer eine der wichtigsten Weichenstellungen. Beide Modelle haben eigene Vor- und Nachteile, die sich auf Liquidität und Flexibilität des Unternehmens auswirken.
Mieten – Rechte und Pflichten im Gewerbemietrecht
Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt auch für Geschäftsräumlichkeiten, jedoch nicht immer im Vollanwendungsbereich. Die genaue Anwendung hängt von der Art des Gebäudes ab. Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter umfassenden Schutz, einschließlich Kündigungsschutz und gesetzlich geregelter Mietzinsbildung. Bei Teil- oder Vollausnahmen gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Dies bedeutet, dass die Höhe des Mietzinses frei verhandelt werden kann. Die Kaution beträgt üblicherweise drei bis sechs Bruttomonatsmieten und muss getrennt angelegt werden. Die Rückzahlung erfolgt in der Regel innerhalb von ein bis zwei Monaten, kann aber auch länger dauern. Laufende Betriebskosten werden im Vollanwendungsbereich des MRG nach einem Nutzflächenschlüssel auf die Mieter umgelegt.
Kaufen – langfristige Investition und steuerliche Aspekte
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie ist eine langfristige Investition, die hohes Kapital bindet. Die Kaufpreise variieren in Wien oft zwischen 3.000 €/m² und 9.000 €/m². Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr sowie Kosten für den Vertragserrichter. Hinzu kommt eine Maklerprovision. Kaufen bietet jedoch auch steuerliche Vorteile. Gewerbeimmobilien können mit drei Prozent pro Jahr schneller abgeschrieben werden als Wohnimmobilien.
Die Rolle von Nebenkosten und Kaution in beiden Modellen
In beiden Modellen müssen Gründer Anfangskosten einkalkulieren. Die Kaution stellt beim Mieten eine erhebliche Kapitalbindung dar, die in die Liquiditätsplanung integriert werden muss. Beim Kauf entfällt diese Kaution, dafür fallen hohe Kaufnebenkosten an. Hier zeigt das Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG) einen Vorteil auf: Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es eine Befreiung von Steuern und Gebühren, was den Kauf attraktiver machen kann.
Wie viel Sie wirklich sparen können – konkrete Rechenbeispiele
Um die potenziellen Ersparnisse greifbar zu machen, helfen konkrete Rechenbeispiele. Sie zeigen, welche finanziellen Spielräume sich durch eine provisionsfreie Suche eröffnen.
Beispielrechnung für eine Büroanmietung in Wien
Szenario: Anmietung eines 100 m² großen Büros in Wien.
Nettomiete: 15 Euro/m² = 1.500 Euro.
Betriebskosten-Akonto: 4 Euro/m² = 400 Euro.
Bruttomiete (netto): 1.900 Euro.
Kosten mit Makler
Maklerprovision: 6.840 Euro
Kaution: 6.840 Euro
Gesamtkosten: 13.680 Euro
Kosten ohne Makler
Maklerprovision: 0 Euro
Kaution: 6.840 Euro
Gesamtkosten: 6.840 Euro
Ersparnis: 6.840 Euro (Maklerprovision).
Beispielrechnung für den Kauf einer Gewerbeimmobilie
Szenario: Kauf einer 300 m² großen Gewerbeimmobilie in der Steiermark zu einem Kaufpreis von 3.500 Euro/m².
Gesamtkaufpreis: 1.050.000 Euro.
Kosten mit Makler
Maklerprovision: 37.800 Euro
Grunderwerbsteuer: 36.750 Euro
Grundbucheintragungsgebühr: 11.550 Euro
Gesamtkosten: 86.100 Euro
Kosten ohne Makler
Maklerprovision: 0 Euro
Grunderwerbsteuer: 36.750 Euro
Grundbucheintragungsgebühr: 11.550 Euro
Gesamtkosten: 48.300 Euro
Ersparnis: 37.800 Euro (Maklerprovision).
Weitere Kostenvorteile und Fördermöglichkeiten durch das NeuFöG
Das Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFöG) kann die anfänglichen Kosten beim Kauf eines Betriebs erheblich reduzieren. Werden die wesentlichen Betriebsgrundlagen im Zuge einer Unternehmensübertragung erworben, können Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr entfallen. In der Beispielrechnung zum Immobilienkauf in der Steiermark würde dies eine zusätzliche Ersparnis von 48.300 Euro bedeuten. Die Gesamtersparnis im Vergleich zum maklervermittelten Kauf ohne NeuFöG-Befreiung liegt in diesem Fall bei 86.100 Euro.